Wohnungsmarkt in Berlin

Neue Wege für Berlin hat im September 2020 eine Studie des Forschungsinstituts Empirica vorgelegt, die erschreckende Ergebnisse zu Tage förderte. In den letzten Jahren (2018/19) sind nur 9 % aller Neubau-Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsmarkt im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen fertig gestellt worden. Als solches gelten Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu 10 Euro pro Quadratmeter. Mit anderen Worten: Über 90 % der fertig gestellten Wohnungen sind nur für Besserverdienende geeignet. Fast genauso dramatisch ist die Bilanz im Bereich der geförderten Sozialwohnungen (mit Nettokaltmieten bis 6,50 Euro je Quadratmeter): Seit 2014 wurden in Berlin nur 5297 Sozialwohnungen gebaut. Da zeitgleich im Schnitt jedes Jahr 4000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, sind Berlin in den Jahren zwischen 2014 und 2020 weit über 20 000 Sozialwohnungen verloren gegangen. Mit anderen Worten: Berlin hat heute noch weniger bezahlbare und soziale Wohnungen als noch vor sechs Jahren. Diesen Skandal des gescheiterten sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus versuchte der zuständige Senator für Stadtentwicklung Scheel (Linkspartei) in einer Pressemitteilung vom 30.12.2020 vor allem mit der Corona-Pandemie zu bemänteln. Tatsächlich ist jedoch die bewusste, seit 2017 begonnene Bauverhinderungspolitik seiner inzwischen zurückgetretenen Vorgängerin Lompscher der eigentliche Grund dieser politisch gewollten Fehlentwicklung. Deshalb braucht Berlin jetzt eine Trendwende in der Bau- und Wohnungspolitik. Ziel muss dabei sein, durch extensiven Wohnungsneubau im unteren und mittleren Preissegment einen zunehmend entspannten Wohnungsmarkt herzustellen, der auch für „Normalverdiener“ wieder bezahlbaren Wohnraum schafft. Denn neben gesetzlichen Regelungen ist der beste Mieterschutz noch immer ein Wohnungsmarkt, auf dem sich Nachfrage und Angebot weitgehend die Waage halten.

Es gibt keine exakten Zahlen für Berlin, aber Studien gehen davon aus, dass heute mehr als 100 000 Wohnungen fehlen, um einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt herstellen zu können. Die vom Land Berlin im Stadtentwicklungsplan Wohnen StEP Wohnen 2030 geplanten Neubauaktivitäten dürften nicht einmal ausreichen, um den zusätzlichen Wohnungsbedarf durch Zuzug zu decken. Daher gehen Experten davon aus, dass der Fehlbedarf an Wohnungen bis 2030 auf mindestens 135 000 Wohnungen anwächst. Spezielle Zielgruppen wie Studenten, junge Familien, Behinderte, Wohnungslose u. a. sind in diesen Fehlbedarf noch nicht einmal eingerechnet.

So kann es nicht verwundern, dass Berlin in den letzten Jahren die Stadt war, in der die Mieten wie in keiner anderen Stadt Deutschlands anstiegen. Doch statt den Neubau weiter zu forcieren, um endlich den Fehlbestand an Wohnungen abzubauen und den Markt ins Gleichgewicht zu bringen, werden in Berlin nur massive Markteingriffe diskutiert und umgesetzt: Sei es der Mietendeckel oder die Idee der Enteignung großer privater Wohnungsunternehmen. Weder Mietendeckel noch Enteignung bauen jedoch auch nur eine einzige neue Wohnung.

Im Gegenteil, sie schrecken Investoren ab, verhindern Investitionen und haben noch dazu eine höchst unsoziale Wirkung. Der Mietendeckel senkt nämlich gerade die Mieten der Besserverdienenden besonders stark ab, während Sozialwohnungen sogar vom Mietendeckel ausgenommen sind. Diesen sozialen „Kollateralschaden“ hat der Rot-Rot-Grüne-Senat bewusst in Kauf genommen.

Wohnungen sind ein Wirtschaftsgut, zugleich aber auch als soziales Gut eine wesentliche Grundlage menschlicher Existenz. Beide Güter dürfen deshalb nicht gegeneinander ausgespielt, sondern müssen jeweils mit ihren berechtigten Ansprüchen und Notwendigkeiten berücksichtigt werden. Bei ausufernden Mietsteigerungen ist es Aufgabe des Staates, im Rahmen der sozialen Marktwirtschaft ordnungspolitisch einzugreifen und durch Mieterschutzgesetze Mieten zu regulieren sowie durch verstärkten Wohnungsneubau durch alle Marktteilnehmer einen entspannten Wohnungsmarkt so schnell wie möglich wiederherzustellen.
Die Mietpreisbremse sowie die Beschränkung der Umwandlungsmöglichkeiten von Miet- in Eigentumswohnungen, wie sie die Koalition aus CDU/CSU und SPD im Bund beschlossen hat, sind dafür wichtige Instrumente. Gerade auch, weil sie es erlauben, neben dem Milieuschutz in besonders angespannten Wohnungsmärkten den Anstieg von Mieten deutlich zu dämpfen. Das Problem der Mietpreisbremse ist jedoch ein anderes: Gerade beim Mieterwechsel haben Mieter oft keine Möglichkeiten der Kontrolle. Die inzwischen eingeführte Auskunftspflicht ist oftmals ein stumpfes Schwert. Darum sollte bei Streitfällen um die Miethöhe im Mietvertrag – bevor es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt – eine unabhängige Clearingstelle vorgeschaltet werden, an die sich Mieterinnen und Mieter kostenfrei zur Überprüfung ihres Mietvertrages wenden können.

Um sicherzustellen, dass nicht schon die Baukosten der Neubauwohnungen so explodieren, dass bezahlbarer Wohnraum unmöglich wird, sind zwei weitere wichtige Maßnahmen erforderlich:

1. Die Förderprogramme für den sozialen und den bezahlbaren Wohnraum müssen ausgebaut werden. Neue Förderprogramme müssen geschaffen werden. Dabei sind vor allem auch private Wohnungsunternehmen in die Verantwortung zu nehmen. Sie tragen heute fast 70 % des Neubaus in Berlin. Ohne sie werden wir in Berlin die Neubauziele nicht erreichen können.

2. Das Land Berlin muss stärker als bisher durch Ankauf bzw. Ausweisung neuer landeseigener Baulandflächen – auch in den Außenbezirken – die Baulandverknappung weiter einschränken. Diese Flächen müssen auch für bezahlbaren und sozialen Wohnungsneubau allen Marktteilnehmern zum Kauf bzw. als Erbbaurecht angeboten werden. Weil Grund und Boden begrenzte Güter sind, muss der Spekulation durch leistungslose Gewinne ein Riegel vorgeschoben werden. Dafür gibt es zahlreiche unterstützungswerte Vorschläge, wie z. B. die Durchsetzung von Baugeboten oder eine Bodenwertzuwachssteuer, die solche spekulativen Wertzuwächse unbebauter Grundstücke verhindern können.